色狗电影 贵阳·茅台广场|楼盘简评

01.色狗电影

茅台广场概况

茅台广场：花式位于不雅山湖区长岭南路和不雅山东路交叉口西南侧，由贵州茅台酒厂（集团）置业投资发展有限公司拿地斥地。（括号加一句，茅台广场的买卖部分，待到后期有契机再补充分析）

花式数据：用大地积约12.34万方，总建面约65.32万方，计容建面44.51万方，其中商品住宅建面21.86万方，买卖建面22.22万方，公建配套0.42万方，建筑密度29.55%，绿地率27.66%，容积率5.75，辩论建筑栋数16栋，最高建筑高度359米，最高建筑层数79层。

花式住宅建筑有7栋住宅和一栋买卖酒店办公空洞体，其中7栋住宅定名1-7#栋，编号1-1-1-7#，住宅地上总层高39-45层，地下4层，辩论总户数1245户，总泊车位4087个，室外泊车位70个，室内平面泊车位3469个，机械车位548个。

茅台广场住宅终局图

买卖建筑主淌若一栋买卖酒店办公空洞体，地表层高79层，总高度359米，定名茅台樽。另外，买卖楼栋还附带有买卖裙楼，约21万方聚会买卖。

住宅细节：7栋住宅住宅定名1-1-1-7#栋，楼栋均为2个单位，地上总层高39-45层，其中1-1#栋地上总层高45层；1-2#栋地上总层高43层；1-3#栋地上总层高41层；1-4#栋地上总层高39层；1-5#栋地上总层高41层；1-6#栋地上总层高39层；1-7#栋地上总层高45层；

花式主要配套，东南角配建一所幼儿园。

补充花式地块信息，花式地块于2011年12月30日拿地，楼面价820元每平。首开时刻2022年1月16日，首开楼栋1/4/7#栋，推售面积129-190平户型，开盘价钱12600—14100元每平。

02.

花式在售及去化

花式主要在售：

目前花式7栋住宅均在售，且均为现房，梯户比2梯2户和2梯3户，花式初次请托时刻在2023年10月底-11月初，于今已有1年多时刻了。

主要在售户型面积，129/130/131/156/160/189/190㎡，价钱均价13500-15500每平。

请托要领为毛坯请托，茅台我方树立的物业公司，收费为2.7元每平。

花式沙盘

花式去化情况：

花式7栋住宅全辖下了预售许可证，预售时刻2022年1月1日-2023年9月6日，共计房源套数1245套，销售备案764套，去化率61.37%；

如故下预售许可证楼栋有10/16/11/6/8/9/7/15#栋，算计房源共1506，销售备案506套，去化率33.60%。

1-1#栋，2022年1月1日下证，共168套房源，销售备案132套，去化率78.57%；未销售楼层多在14层以下；

1-4#栋，2022年1月1日下证，共181套房源，销售备案126套，去化率69.61%；未销售楼层多在中户，低楼层；

1-7#栋，2022年1月1日下证，共212套房源，销售备案134套，去化率63.21%；未销售楼层1单位中高下楼层皆有，2单位多在低楼层；

1-5#栋，2022年6月29日下证，共192套房源，销售备案140套，去化率72.92%；未销售楼层中高下皆有；

1-6#栋，2022年6月29日下证，共140套房源，销售备案125套，去化率89.29%；未销售楼层在10层以下，有一套超期未备案，超期未备案不计入去化；

1-2#栋，2023年9月6日下证，共160套房源，销售备案60套，去化率37.50%；未销售楼层1单位多在24层以下，2单位高中低楼层皆有；

1-3#栋，2023年9月6日下证，共192套房源，销售备案47套，去化率24.48%；未销售楼层高中低楼层皆有；

备注：数据统计起首于筑房网，统计时刻竣事2025年1月12日，该数据无法反映楼盘实时销售情况，部分销售数据或存在备案延迟的情况。

03.

花式配套情况

花式主要配套：

主要城市说念路：平直出行说念路有数博大路长岭南路、不雅山东路；左近出行说念路有同城南路、阳关大路、林城东路、金阳南路等；

城市群众交通：花式门口有数博大路长岭南路北口公交站，现存公交阶梯56路、264路等；不雅山东路有会展南路口公交站，现存公交阶梯70路，269路等；

快速群众交通：花式距离1号线外洋会议中心站较远，与外洋会议中心站、阳关站、新寨站走路距离高出1公里，如故不算地铁盘规模了；

证实配套：花式自建1所幼儿园，中小学鉴识片区就读。

花式买卖辩论

买卖配套：花式有约21万方买卖体，对面有好意思的·悦然广场买卖体，近距离有高大花式买卖街、金融城商圈多个买卖中心等（云上方舟、Ccpark等）；

医疗配套：近距离有贵州省东说念主民病院金朱分院、贵州大秦肿瘤病院、不雅山湖东说念主民病院等；

公园配套：花式内有水域湖景，建有约19.91亩的栖心湖公园，另可看不雅山湖公园景不雅。

04.

花式上风简析

花式上风简析：

01.城市板块，不雅山湖中枢板块：茅台广场位于不雅山湖城市中枢板块，异常是不雅山湖公园的一条“银边”上，花式位置和城市大环境是极其可以的。

“不雅山中”板块规模：以不雅山湖公园为中心，北至金朱东路，南至中铁·逸都外洋、世纪城楼盘、黔灵山路，东至同城大路，西至云潭南路，此区域即是俗称的“不雅山中”板块。

“不雅山中”板块及花式位置

“不雅山中”板块是不雅山湖城市发展最为熟识，且资源团聚熟识最优的区域，区域聚会了不雅山湖，乃至贵阳城市的不少优质资源。举例：

市政府关系部门等行政资源；省博省图等文化资源；金融城、会展城、八匹马等多个商圈；不雅山湖主要城市干说念及群众交通知道；资源密度和资源品性等空洞性；

集结“不雅山中”和不雅山湖城市发展情况来看，“不雅山中”区域都将始终是不雅山湖城市的中心，亦然目前及未来不雅山湖融会和继承度最高的区域，以至成为“不雅白”城市中枢的引擎。

再放大“不雅山中”城市细节，可发现，不雅山湖公园一圈是“不雅山中”的中枢，这个接近四边形的公园，北面是政府机构荟萃地，东面是会展城、高新区办公商圈，西面是八匹马富力办公商圈，南侧是证实基地及居住荟萃区等。

不雅山湖城市的辩论树立，以不雅山湖公园为中心，伏击资源优先在四周荟萃，然后纪律向外蔓延，组成了不雅山湖城市现存的发展情状。

由此可见，不雅山湖公园一圈可以用“金角银边”来形容其价值。“金角”是指公园的四个角，具有衔尾多区，享受资源配套会聚的上风。“银边”是指临公园四边，能同期赢得公园景不雅、公园内容及不雅山湖中枢优质资源。

空洞本节笔墨纪念，不雅山湖公园一圈的地皮资源价值，必定是优质和稀缺的。

茅台广场在不雅山湖公园的“银边”居中区域，现存城市交通可让花式共享不雅山湖绝大部分优质资源。

外加“不雅山中”和不雅山湖公园一圈可供斥地的地皮很少了（还剩高大不雅山府花式区域），是以茅台花式在城市板具有可以的优厚性，以及位置上具有相对稀缺性。

02.城市配套色狗电影，配套全皆且优质：茅台广场位于“不雅山中”的会展城商圈，该区域及左近城市配套熟识，且大部分城市资源优质。

准确说来，茅台广场位于会展与高新区的衔尾处，能同期共享会展城商圈和高新区的城市资源，举例：

会展城商圈的买卖、办公资源：有好意思的·悦然广场、中天金融城·101大厦、大唐东原·金钱广场等；

近距离高新区买卖、办公资源：有白鹭湖一圈的多家办公企业等、有贵阳荔星中心买卖体等；

会展城及左近情况

另外，会展左近，还能近距离衔尾金融城商圈，八匹马商圈等，金融城商圈市政、金融、办公、买卖等都是近距离可见；八匹马商圈通过不雅山东路可达等；

城市生涯氛围：茅台广场区域及左近，目前斥地如故熟识，有中天会展城、好意思的林城期间、融创九樾府、高大生态表象等住宅花式，居住氛围和平时生涯配套都是皆全的；

空洞城市环境：会展城及左近区域，荟萃了包括会展城、金融城、高新区、不雅山湖公园、八匹马等不雅山湖优质商圈和资源，资源密度和品性在不雅山湖，乃至贵阳市集都是优质的。

如果您对不雅山湖城市的不太了解，性爱录像带可以用舆图，或实地了解不雅察，茅台花式左近3公里内，基本荟萃了不雅山湖区域最为优质的城市资源，这个3公里的规模，在贵阳这个品级的城市，资源空洞性如故相等可以了。

03.花式上风，水域公园等加捏：茅台广场花式内有水域湖景，且西侧可平直赢得不雅山湖公园景不雅。

茅台广场在不雅山湖公园的“东边”上，且能平直赢得不雅山湖公园环境景不雅，那公园环境是花式必定要输出的价值。

不雅山湖公园价值：率先是空间视线价值，花式大部分住宅朝向不雅山湖公园一侧，可赢得天的确空间视线，以及赢得公园环境的视线价值。

花式共7栋住宅，有6栋住宅可得不雅山湖公园空间视线，能为相应楼栋提供价值助力。笔据楼栋的去化情况来看，执政向不雅山湖公园，且空间视线天的确一侧，去化速率昭彰要快。

湖景公园终局图（实景与终局图相反甚大）

其次是失业空间价值：不雅山湖公园是按照城市型公园来斥地打造的，里面有较为丰富的景不雅和失业空间，可为左近住户提供失业踱步补充。

茅台花式就在公园边上，且后期会有入园通说念树立，这极大地浮浅花式业主收支公园，扩大和推广业主的失业空间规模。

花式水域湖景：茅台花式建有约19.91亩的栖心湖公园，这能补充项主张空间环境，也能弥补无法平直赢得不雅山湖公园楼栋的景不雅缺憾。

同期栖心湖公园还能提供失业和踱步空间，能让业主近距离感受亲水环境，擢升花式和业主的居住空间品性。

集结本节内容，可看出公园景不雅是花式很大的价值助力，公园价值诚然比不上城市资源，但这里的公园被城市包围，且公园环境打造还可以，公园的价值会赢得成倍的擢升和招供。

04.居品种种，无礼种种化需求：茅台广场总户数不到1300户，但户型面积段跨度较大，且户型类型角度，能障翳较大规模的客群需求。

茅台广场辩论总户数1245户，但户型面积段却不少，有建面118.8/120/124.8/129/130/131/156/160/189/190/220/230/240/250/280/300/410对等户型。花式户型特色如下：

面积段跨度极大：花式户型面积118-410平，这个面积段跨度的确很大了，异常是在一个仅千多户花式中。

花式户型分散图

面积段跨度大，面积段户型多，意味花式在运筹帷幄之处，就念念走一条“全面”客群障翳的阶梯，也念念充分运用楼栋空间作念居品，但这么的聘用，很不利于擢升项主张居品纯度。

集结项主张户型套数来看，户型130平以下的占比还不小，与大面积（或大平层）户型挤在一齐，花式纯度裁汰，且受众群体也变得复杂。

追求平层跃层兼得：花式居品类型有等闲平层、跃层、复式、大平层等，可以说是聚会了现存市集的居品类型，居品种种，使得楼栋结构变得复杂。

楼栋结构变得复杂好不好呢？这个对不同的需求有不同的界说，有客户可能会觉得，花式中户的复式施济大会稳当我方的需求，或者说花式边户部分跃层很棒。

集结花式户型和呈现来看，楼栋掺杂多种户型会让楼栋及户型空间结构变得复杂，梯户比的实践是2T3户，或者说是2T2.5户。

户型空间的呈现，复杂楼栋户型结构，必定会使得户型空间布局区拼集、协调。茅台项主张户型全体呈现，全体只可说“中规中矩”，与市集现存户型相比，的确空泛前瞻性。

茅台广场户型，在市集的评价不高，以至还会受到吐槽，在这么的位置，作念出这么的居品，如实毁坏了一块好地。

诚然常说，户型不是决定花式凯旋的关节性成分，但优质的花式如果户型莫得跟上市环境，或者说招供度不高，那也算不上是一个空洞性的“高分”花式。

05.现房实景，可见可得无担忧：茅台广场住宅已是现房花式，购房客户可以看到住宅、屋子呈现的一切，所见所得。

茅台广形式有住宅都是现房了，购房客户可以骨子了解花式环境、社区请托、楼栋呈现、屋子的骨子情况。

现房的上风：其一是所见所得：茅台广场如故树立完成，花式、住宅的优纰谬都是摆着的，购房客户担忧的期房不笃信性成分如故莫得了。

花式住宅实景

现花式里面水域、园林空间、楼栋情况等都有实景呈现，购房客户可笔据我方的需求，或全部，或聘用性了解项主张细节。

其二是省去恭候时刻：现房买卖办完公约就可以拿房装修入住，省去了期房长达2-2年半的恭候时刻。

况兼，当下楼市环境还未完全好转的情况下，更不必记念花式烂尾，或者是期房销售时候的房价变动问题。

其三，稳当预算复合需求可以聘用：现房走动，即是购房客户卖得领悟，继承项主张优点、也同期要继承项主张纰谬。

现房不像期房那样，有一个恭候或者是祈望的预期。茅台项主张现房，稳当我方的预算及需求，就可以掏钱买单。

05.

花式纰谬简析

花式纰谬简析：

01.地块局限，住宅运筹帷幄有受限：茅台广场住宅呈现情况来看，地块空间局限性影响了项主张住宅运筹帷幄。

茅台广场住宅地块纯粹呈V字形，且地块空间并不服坦，这么的地形环境，会在一定进度上影响住宅的运筹帷幄和呈现。

先看呈现终局：花式住宅呈现两翼展开，住宅楼栋如故尽量作念到朝公园环境一侧，这么的刚正是尽量把公园环境价值最大化，擢升住宅与公园环境的和会度。

花式辩论图可看出住宅地块情况

带来的负面影响：因栖心湖公园水域空间不够天真，导致水域公园空间环境至极压抑，加上水域公园自身运筹帷幄不够灵动，两者集结使得水域公园的价值变低。

压缩住宅绿化空间：因花式住宅地块很不规整，导致住宅绿化空间呈现严重被压缩了。骨子细节是V字形地块空间，让底本有限的空间中住宅运筹帷幄要兼顾消耗通说念，失业步说念等，导致社区的绿化呈现存很昭彰的“压缩”感。

外，加栖心湖公园水域空间运筹帷幄不够生忠良动，有的住宅两侧都是消耗通说念空间，导致花式住宅绿化呈现存一种割裂、压缩的“低价感”。

还需要补充，城语有看到评价说项主张泊车场运筹帷幄很分歧理，泊车场有4层空间，且里面空间相比复杂，这都是因为地块空间环境的影响所导致的。

02.呈现生硬，水域缺生忠良动：茅台广场里面的水域空间环境呈现很生硬，枯竭生机和灵动感。

花式建有约19.91亩的栖心湖公园，但湖景公园的环境呈现，的确很生硬。栖心湖公园时局如一柄勺子，沿着湖景水域空间，修建有小桥和失业步说念，另在隔邻的东北部区域，有部分湖岸绿植点缀。

城语骨子感受的情况，统共水域公园空间较为压抑，况兼栖心湖公园环境很硬。个东说念主见识如下：

水域空间压抑：栖心湖公园处在项主张最低处，外有山体公园以及超高层住宅包围，且受限于水域空间面积，使得栖心湖公园目视空间难掀开，异常是当你站在公园低处，感受四周环境都比我方要高，况兼7栋超高层住宅直挺挺的兀立。

水域实景

栖心湖公园生硬：栖心湖公园的水很绿，但环境却很支吾，其主要原因是水域部分枯竭生机。

栖心湖公园是花式孤苦领有的水域公园，但统共公园的呈现像极了急忙中树立的市政公园。公园一侧的围栏步说念平直临水，诚然拉近了亲水环境，但枯竭了绿植的点缀和生机补充；

其次是水域湖心区域，完全是水，莫得点缀的东西补充，纯水域面积如实相比利于处罚，但十分不利于水域景不雅的呈现和展示。

需要补充，花式栖心湖公园有小桥贯穿补充，以增多北侧的环境空间相通，这如实是一个可以的亮点，但不成完全排斥公园环境运筹帷幄和呈现的粗超生硬感。

03.花式运筹帷幄，楼栋居品均保守：茅台广场住宅楼栋、居品运筹帷幄均相比保守，可能这个“相比”二字，用得还很委婉。

花式7栋住宅均为两个单位的“板楼”，现住宅请托如故难以变调了，但从请托的楼栋可以看出，住宅楼栋枯竭亮点的。

住宅门头

如，楼栋住宅的门头区域，照旧偏传统的单位门运筹帷幄，这对于价钱在13500-15500每平的住宅来说，浮现是跟不上市集环境的。

茅台广场这么的运筹帷幄究竟好不好呢？不雅山湖区域就有价钱差未几楼盘可以相比，信赖相比情况行家都有我方评价。

户型运筹帷幄情况：茅台项主张户型运筹帷幄，在市集的评价的确不高，以至是成为被吐槽的对象。对于项主张户型运筹帷幄，城语前边有过一些笔墨的。

130平户型

花式户型运筹帷幄面积段跨度大，且面积段多，加上楼栋空间的优化不及，导致户型空间呈现变得复杂。

另外，还可以说花式为了户型“样样兼得”，如平层、跃层、复式、大平层等，带来的后果是“样样不精”。

当下市集环境变化很快，居品更新迭代加快，如果花式居品运筹帷幄莫得跟上期间环境，那体现的不及就更多了。

何况，茅台广场住宅如故请托，居品是多年前运筹帷幄的，居品如故定型，不可能有革新和调遣的空间，居品上的不及，业主和购房客户只可协谐和继承了。

04.请托细节，全体细节很不及：茅台广场住宅如故全部请托，最早请托的部分一年过剩，但花式请托细节很有许多不及。

如花式绿化：花式绿植部分，昭彰呈现是不够丰茂的，诚然是冬天的季节，部分绿植落叶了，但照旧能看出，绿植栽种的时候是不够大的。

花式群众空间：照旧不竭看住宅的群众空间部分，楼栋门头、入户门用材、归家群众区域，都能看出精心不及。

天然，这部分的呈现可能每个东说念主的感受不同，但能与市集上的同价钱住宅花式进行对比，哪家好，哪家作念差了，市集是有口碑评价的。

空空的架空层：住宅架空层呈现的确很架空了，架空层莫得内容补充，况兼呈现是“毛坯”感，架空层的运筹帷幄本即是为了丰富花式社区空间内容的。

但茅台广场住宅的架空层，住宅如故请托，但架空层的内容却莫得补充，不知说念是什么原因，架空层的内容后期还能补充么？

花式住宅架空层

架空层属于住宅空间的一部分，不要小看了架空层区域，这里有丰富的内容可作念，如健身、书吧、儿童乐土、失业交流等。

城语实地转了茅台广场住宅楼栋，不浮现为什么架空层是“毛坯”限制的，如果没随机刻补充，念念必不可能，因为住宅请托有一段时刻了。

城语揣摸，省略是房企不太敬重，或者是业主也不太和蔼这部分属于行家的群众空间吧！

05.物业作事，需待时刻来老练：茅台广场是茅台我方的物业公司来为住宅提供作事，至于作事水平就需要交给时刻来老练了。

茅台广场是茅台酒厂100%控股的贵州茅台酒厂（集团）置业投资发展有限公司斥地的花式，也即是说，该住宅花式属于“跨界”花式，茅台酒厂曩昔不具备丰富的住宅斥地和处罚申饬。

参考市集环境，不具备丰富住宅斥地和处罚的房企也可以拿地修屋子，因为只有资金充足，拿地可以费钱，运筹帷幄可以费钱，树立可以费钱，营销可以费钱，以至物业都可以引进。

花式实景

茅台广场恰是这么的花式，除了物业作事外，茅台酒厂拿地，住宅运筹帷幄、树立、营销处罚等都是外聘团队，这对于住宅树立来说，只有资金充足，都可以凯旋万事。

但住宅的后期处罚，就不相同了，异常是物业作事这块，如莫得丰富的物业作事申饬，莫得专科的处罚团队，作念好物业照旧很难的。

茅台广场是茅台酒厂在贵阳的首个住宅花式，市集莫得可供参考了解茅台物业的楼盘，那项主张物业好不好，就只可交给时刻，让业主来评价，让市集来评说。

对于茅台广场项主张物业作事情况，目前还不成看出若干，因为花式还有不少的住宅在售，物业作事笃信是要实时跟进的。

至于花式后期的物业作事情况，只可靠物业多精心，业主多监督了，后期的时刻会交出答卷的。

06.

花式简析纪念

适当需求：集结茅台广场项主张位置、居品情况，楼盘稳当伙源型刚需、资源型改善、或者是追求城市资源、位置改善的大面积、大平层等有需求的购房群体。

客群画像：不雅山湖区域追求资源型的实力刚需客户；传统主城区需求不雅山湖城市资源的改善客群；地州慕名茅台广场项主张实力置业个东说念主和家庭；茅台酒厂公司里面职工及指导群体等。

集结以上笔墨分析，可以较为全面的领路茅台广场项主张情况，花式城市板块和位置都是很可以的，但花式自身的亮点却未几。

茅台广场从面市到营销，花式受到市集招供的原因主要有二，一是项主张位置情况，花式在“不雅山中”板块，且在不雅山湖公园一圈的中枢位置上，花式城市环境和位置是相等可以的；

花式园林实景

二是项主张名气，花式由茅台酒厂控股的房企拿地树立，“茅台”含量实足，为花式铺垫了实足的影响力，这影响力比花式费钱打告白来得更有终局。

除了位置和“茅台”名气外，花式自身的亮点就有限了，现花式请托，住宅细节和居品情况都完全摆在目下了。

说句不太客气的话，茅台广场的居品运筹帷幄及请托呈现，莫得达到“优质”项主张弘扬，况兼花式后期的物业作事情况还待时刻老练，也为项主张后期市集竞争埋下了不笃信性成分。

著作写到这里，城语又不得不说一句话，茅台广场四肢茅台酒厂的“跨界”花式，如实走漏了房企自身空泛住宅物业斥地申饬的问题。

“跨界”房企作念花式、修屋子，资金充足看起来都不是问题，但居品和物业作事这两项，能同期达到“优秀”的未几。

如茅台广场的居品运筹帷幄，参考目前的市集居品更新迭代的速率，茅台项主张户型运筹帷幄如实没作念好，或者说空泛市集前瞻性。

居品空泛前瞻性，在后续的市集竞争中，会靠近不少问题。不雅山湖市集将面市几个新花式，茅台广场的竞争将会变得泼辣。

如茅台广场的架空层，现在市集环境中，访佛“毛坯”架空层的请托如实很非凡了，况兼在请托完之后，架空层还莫得内容补充，可见房企照旧空泛住宅处罚申饬。

楼栋公区空间

终末纪念，茅台广场开盘时刻刚好3年（2022年1月16日开盘），目赶赴化率61.37%，在13000-15500每平的价钱眼前，这个去化率不算好，但也不算差。

现花式靠近的情况，是住宅如故请托，居品如故定型，莫得调遣空间，现房在当下的市集环境中，可能因为居品及请托等不及成分，会靠近泼辣的新址竞争。

2025年，“不雅山中”区域，有新花式面市，况兼现在还有高大等项主张竞争。茅台广场剩余货值不少，市集竞争环境挫折乐不雅。

对于茅台广场值不值的问题，优纰谬上文如故分析了，如果您看项主张位置、配套色狗电影，况兼继承项主张不及，我方的预算满盈，那花式可以是一个参考和聘用。